Husejere, der med rynker i panden ser deres ejendom falde støt og roligt i værdi, kan ikke forvente, at deres ejendomsskatter bliver reduceret tilsvarende. Uanset prisudviklingen på boligmarkedet vil grundskylden nemlig stige. På landsplan er der "opsparet" en skatteforhøjelse på 35 pct., som gradvis slår igennem i de kommende år.

Grundskylden beregnes af husets grundværdi og den har ikke været omfattet af noget skattestop. Så mens ejendomsværdiskatten har stået stille siden 2002, er grundskylden krøbet i vejret - også i tiden efter, at boligboblen brast. Huspriserne er i gennemsnit faldet 14 pct. siden 2007. I samme periode er grundskylden steget med 30 pct. Dette finder Realkreditforeningen hverken logisk eller hensigtsmæssigt:

"Skattestoppet er ofte blevet kritiseret, fordi det er uholdbart, at ejendomsværdiskatten er fastfrosset. Argumentet er, at skatten bør følge med opad, når boligpriserne stiger, så man udjævner konjunkturudviklingen. Det er logisk nok. Men det er lige så indlysende, at grundskylden burde være faldet i de senere år, hvor priserne er faldet kraftigt. Det modsatte er sket, og det er problematisk," siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen.

Den paradoksale situation skyldes, at prisstigninger slår igennem på grundskylden med en forsinkelse på flere år. De skattestigninger, der ses nu, er faktisk eftervirkninger af boligboblen.

"Hvis man mener det alvorligt, at boligbeskatningen bør være konjunkturdæmpende, er det ikke nok at se på skattestoppet, så må grundskylden også med i analysen," siger Karsten Beltoft.

Boligprisfaldet slår ikke igennem foreløbig

Forsinkelsen i systemet er så betydelig, at effekterne af boligboblen endnu ikke er slået fuldt i gennem. Faktisk er der "opsparet" en skattestigning på yderligere 35 pct. i kraft af en forsinkelsesmekanisme, jf. boksen. Denne stigning vil gradvis slå igennem i de kommende år med mindre ejendomsvurderingerne reduceres. Omfanget af disse ventende skattestigninger varierer betydeligt, jf. tabelmaterialet nedenfor, men det generelle billede er, at der kan ventes stigninger i langt de fleste kommuner på op til 7 pct. om året, stort set uanset hvordan det går med boligmarkedet.

Derfor følger grundskylden ikke priserne

Når grundskylden og priserne kan udvikle sig så forskelligt, skyldes det flere forhold. For det første er grundskylden til enhver tid beregnet på grundlag af en ca. to år gammel ejendomsvurdering. Grundskylden for 2011 og er således beregnet ud fra ejendomsvurderingen i 2009. Denne vurdering afspejler i sig selv den faktiske prisudvikling med forsinkelse. Ydermere er der en bestemmelse om, at skattegrundlaget hvert år højst kan stige med en sats fastsat af myndighederne på højst 7 pct. Stiger priserne derfor kraftigt, opstår der et efterslæb, som fordeles ud over de efterfølgende år. På landsplan venter en skattestigning på 35 pct. eller 3,6 mia. kr. på at blive udmøntet i de kommende år i medfør af denne mekanisme.

Også i strukturel sammenhæng kan der være betænkeligheder ved det nuværende boligskattesystem. Den opsparede pukkel af urealiserede stigninger i grundskylden betyder, at den vil stige pænt de fleste steder i de kommende år. Samtidig ligger ejendomsværdiskatten stille, dvs. hele stigningen i boligskatten falder på grundværdierne i modsætning til ejendomsværdierne, dvs. i grove træk på huse frem for på ejerlejligheder.

"Man kan godt spørge, om det mon er tilsigtet, at boligskatten gradvis skal forskydes væk lfrar ejligheder over mod huse. Den bevægelse vil blive ved, så længe vi kører videre med det nuværende system. Lidt firkantet kan man sige, skattestoppet kun gælder når man bor i lejlighed," siger Karsten Beltoft.

Geografisk fordeling

Udviklingen på landsplan, hvor en skattestigning på 30 pct. står i kontrast til et prisfald på 14 pct. dækker over væsentlige geografiske forskelle. Mest markant er misforholdet i region Sjælland og i Hovedstadsregionen, hvor der for hver krones ejendomsværdi betales henholdsvis 55 pct. og 79 pct. mere i grundskyld end i 2007. I Jylland, hvor boligboblen ikke var så udpræget er misforholdet mindre, men kontrasten er alligevel stor mellem et moderat prisfald og en markant skattestigning.

I Region Sjælland, der har været hårdest ramt af boligprisfald, ser man også det grelleste misforhold mellem skat og priser. Skattestigningen er faktisk i overkanten af landsgennemsnittet trods det bratte boligprisfald.

Tabellen i stort format

På kommuneniveau ses der også væsentlige forskelle, om end der mest er tale om gradsforskelle. Det generelle billede er det samme. De største misforhold mellem skatter og priser ses i kommuner, der enten har oplevet exceptionelt store prisefald (fx Halsnæs, Stevns og Lejre) eller meget store skattestigninger (fx Ærø, Fredensborg og Guldborgsund).

Tabellen i stort format

Tabellen i stort format

Grundskyld og boligpriser i samtlige kommuner, i alfabetisk rækkefælge kan ses her